Nach dem erfolgreichen ersten Halbjahr 2018 kann der Markt für gewerbliche Immobilien-Investments der Hansestadt zum Ende des dritten Quartals mit einem neuen Rekordergebnis aufwarten. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich um 74 Prozent auf 4,0 Milliarden Euro bei 105 Transaktionen und erreichte damit einen neuen historischen Höchstwert. Zudem zeigte sich das dritte Quartal mit 1,7 Milliarden Euro als bisher zweitstärkstes seit Beginn der Auswertung des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger.
„Hamburg steuert auf einen neuen Umsatzrekord zum Jahresende hin. Dazu trägt der Verkauf einer Vielzahl an Projektentwicklungen sowie von für Hamburger Verhältnisse relativ vielen großvolumigen Bestandsobjekten bei“, berichtet Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Für diese Entwicklung sprechen zahlreiche noch zum Verkauf stehende Objekte, unter anderem aus dem Portfolio der Blackstone-Tochter Officefirst sowie die beiden Bürogebäude „Watermark“ und „Shipyard“ als Teil des „Intelligent Quarters“ in der HafenCity.
Mit entscheidend für dieses starke Ergebnis war die vergleichsweise hohe Anzahl von Deals mit Volumina über 100 Millionen Euro. Diese Größenklasse erreichte einen Umsatz von knapp zwei Milliarden Euro und damit einen Anteil von 47 Prozent am Transaktionsvolumen. Dies entspricht einem Anstieg von 251 Prozent gegenüber dem Vorjahr, womit diese Größenklasse das mit Abstand stärkste Wachstum aufwies. Den zweithöchsten Anteil am Gesamtumsatz erreichte die Größenklasse von 51 bis 100 Millionen Euro mit einem Anteil von 21 Prozent (836 Millionen Euro) bei elf Deals. Die größte Einzeltransaktion der ersten drei Quartale blieb mit 400 Millionen Euro der Verkauf des „Springer Quartiers“ (Kaiser-Wilhelm-Straße) vom Joint-Venture aus der Momeni Gruppe und Black Horse Investments an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke.
Büro-Immobilien waren mit einem Anteil von 55 Prozent (2,2 Milliarden Euro) die nach wie vor meist gehandelte Assetklasse. In diese Kategorie, zu der auch das „Springer Quartier“ und der „Olympus Campus“ zählen, fielen im dritten Quartal weitere Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Die zweitstärkste Assetklasse bildeten Mixed-Use-Objekte mit einem Anteil von 14 Prozent. Hierzu zählen der Verkauf des „Hanse-Viertels“ und des „LaHoMa“ (Langenhorn Markt 1-18, Hamburg Ost). Auf Platz drei der Assetklassen folgte die Gruppe Sonstiges mit elf Prozent. Grund für diese Entwicklung ist der Verkauf von 13 Pflegeheimen der „Pflegen & Wohnen“ von Oaktree Capital Management an die Deutsche Wohnen im Rahmen eines Share-Deals.
Die Spitzenrenditen sind aufgrund des hohen Anlagedrucks der Investoren gegenüber dem zweiten Quartal in allen Assetklassen erneut gefallen und erreichten 2,70 Prozent für Geschäftshäuser und 2,80 Prozent für Bürohäuser. „Aktuell werden Objekte über dem 30-Fachen am Markt gehandelt. Dies betrifft nicht nur Trophy-Produkte in der City, sondern sogar großvolumige Objekte in City-Randlagen“, erläutert Axel Steinbrinker. Auch bei Logistik-Objekten sank die Spitzenrendite im Vergleich zum letzten Quartal um 0,1 Prozent-Punkte auf 4,5 Prozent.
In den ersten drei Quartalen 2018 bestimmten nationale Käufer den Markt für gewerbliche Immobilien-Investments in Hamburg. Lediglich 23 Prozent (900 Millionen Euro) des Investitionsvolumens stammte aus dem Ausland, hauptsächlich aus den USA und Großbritannien. Den höchsten Anteil hatten Pensionskassen und Versorgungswerke/ Pensionsfonds mit 20 Prozent. Auf den zweithöchsten Anteil mit 13 Prozent (516 Millionen Euro) kamen Börsennotierte Immobilieninvestment-AGs/REITs. Auf Verkäuferseite waren hingegen Marktteilnehmer aus dem Ausland sehr aktiv und nutzten das attraktive Umfeld. So erhöhte sich das Verkaufsvolumen der internationalen Verkäufer im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 63 Prozent auf 1,5 Milliarden Euro. Die aktivste Verkäufergruppe bildeten Projektentwickler mit einem Anteil von 31 Prozent (1,2 Milliarden Euro) am Transaktionsvolumen.
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