Der Preisanstieg auf dem Wohnimmobilienmarkt wird stets von der Frage begleitet, ob möglicherweise eine Immobilienblase droht. Der Berliner Wohnungsunternehmer und Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic gibt Auskunft, was für und was gegen eine Preisblase spricht.
Seit 2010 steigen die Immobilienpreise in Deutschland kräftig an. Fast genauso lange wird eine Debatte darüber geführt, ob sich eine Immobilienblase bildet und die Preise bald sinken werden. In jüngster Zeit hat die Diskussion wieder an Fahrt aufgenommen, was nach Meinung von Prodanovic möglicherweise daran liegt, dass die unter anderem durch eine Immobilienblase ausgelöste Finanzkrise kürzlich zehnjähriges Jubiläum feierte und sich wieder ins Gedächtnis der Öffentlichkeit schob; doch es gibt durchaus auch einige fundamentale Faktoren, die eine nähere Betrachtung wert sind.
Obwohl zahlreiche Experten schon seit einer Weile mit einer abnehmenden Dynamik der Kaufpreisentwicklung rechnen, steigen die Preise für Wohnimmobilien ungebrochen rasant an. Dem Empirica-Immobilienpreisindex zufolge haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen gegenüber dem Vorjahr um 11,9 Prozent erhöht. „Das liegt in erster Linie am anhaltenden Angebotsengpass“, meint Prodanovic. „Vor allem die Ballungszentren erleben einen ungebrochen starken Zuzug, die Nachfrage ist enorm. Gleichzeitig werden insbesondere in den Großstädten noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Preisanstiege sind die natürliche Folge.“
Die Mieten andererseits steigen inzwischen nicht mehr so stark wie die Kaufpreise. Empirica weist für die Metropolen ein durchschnittliches Plus von 5,7 Prozent aus. Die Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreiswachstum führt zu sinkenden Renditen für Investoren. Hinzu kommt, dass sich die Politik mehr und mehr auf striktere Regulierungen des Mietrechts konzentriert, beispielsweise stehen eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie eine Kürzung der zulässigen Modernisierungsumlage kurz bevor. Dadurch könnte sich das durchschnittliche Mietwachstum noch weiter verlangsamen, was irgendwann auch auf die Kaufpreise durchschlagen dürfte. „Der Fokus auf die Mietenpolitik führt allerdings auch dazu, dass der dringend nötige Wohnungsbau einfach nicht ausreichend in Fahrt kommt“, so der Stonehedge-Chef. Der Wohnungsmarkt werde sich erst grundlegend entspannen, sobald genügend Wohnraumangebot zur Verfügung stehe.
Sind die steigenden Immobilienpreise mit einer Blase gleichzusetzen, wie sie vor etwas mehr als zehn Jahren in den USA oder auch Spanien platzte? Die KfW hat gerade analysiert, dass die Situation in Deutschland damit nicht vergleichbar ist. Die Verschuldung der privaten Haushalte sei gering, die Nachfrage nach Wohneigentum weiter hoch. Eine bundesweite Blase sieht die KfW nicht. „Die Immobilienblase ist ein anhaltendes Schreckensszenario, dem aber die Grundlage fehlt“, sagt auch Prodanovic. „Ewig in der Geschwindigkeit weitergehen kann der Preisanstieg natürlich nicht, doch mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen.“
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